農振除外申請…神様を怒らせていませんか。

私が在京時代は都市計画上の開発は、
市街化区域がほとんどどでしたので、
開発申請は
都市計画法29条認可取得で開発許可が取り付けられました。
市街化調整区域、生産緑地、農地(農振地域は除外が難しい)は
できるだけ避けて計画されていました。

ところが、ここ大分県に移ってからは、
具合が違っていました。
農振地域、農地が多い為、
まず農振除外申請をし、
並行して農転申請しなければならない地域が多いのです。

苦言を呈していいならば、
所有者が
自分の土地が法的にどんな網がかかっているかを調べない、
あるいは敢えて知ろうとしないと思えるのです。
全ての土地がそうであるとは言いませんが、
バブル期大都市の不動産業者が、
ビックプロジェクトを引っさげて、大分に乗り込み
開発可能な土地を買い、
プロジェクトの遂行を見ずに転売して、
膨大な利益を得て引き上げていった後遺症ではないかと思います。

中には
事業化を進める中で、
土地を担保に不透明な資金を借り入れをし、
頓挫し、その後返済不能となり
土地所有者又は債務者が犠牲になったものも多いと聞きます。

要するに
ハシゴをいとも簡単に外され、
それらの事業に踊らされた人達が
「わりを食う」というケースが多く見られた、
俗にいう土地ブローカーが暗躍した時代があったのです。

彼等(つまり、ブローカー)のほとんどが
自身が債務者にならずに事を進め、
「いいとこ取り」を仕組んだとしか思えないのです。

何故その様な事が言えるのか、ですが
登記簿謄本の甲乙欄を見ると、
当事者でない者であっても、
そこにどんな流れがあったのかは簡単に読み取れるからです。

それらの謄本を見ると、
ドラマの筋書きのように事が進められていた様子が
見事に記載されています。
あくまでも私は当事者でもなく関係者でもないので、
正確・完璧とは言えないが、
ほぼ読み通りのケースが多いことに驚きます。

不動産とは字の如く
「動かす事が出来ない、正しく不動」なのです。
これを動かす道具が、欲と金ではないでしょうか。

(特殊な例としては、寄付による譲渡ですが、
但しこの場合は金銭授受がないので省きます)

さて、本題に入ります。

先祖代々から
相続で土地所有者になった人や、
又はブローカー話を信じ、
稀有な投資話と思い不動産の知識を熟知してない人達が、
資金借り入れ、または担保提供した結果…。

トランプのババ抜きゲームで
最後のジョーカーを掴ませられたとき、
借り入れ返済・固定資産税を払って行かなければならなくなります。
何とかこのジョーカーを誰かにとってもらいたいため、
色々なブローカーに苦情を訴える…。
そこで別部隊のブローカーが動きだす。

しかし、時代が変わり、経済状況が一変、
事業化してくれるディベロッパーが不在となってきました。
かたや行政も
様々なケースを経験する事で
監督官庁の役割を勉強させられ、
より厳しい審査をするようになりました。
歯車が土地所有者とは逆方向に回り始めるようになりました。

本来、農振除外、農転は簡単なのです。
事業化する確認が出来れば、
農地法、都市計画法に則り進めればよいだけなのです。
ところが
不信に溢れた環境の中、思う様に事は進まなくなりました。
「県会議員のだれそれを知っている、
市長とは親しいから簡単に許認可は取れる」
…そんな時代ではなくなりました。

一昨年、
沖縄県石垣市で農振除外許可申請内諾された土地があるようですが、
未だに地元住民と合意に至ってないと聞きます。

私は、
次の三つの項目を満たして初めて
事業化に至ると考えています。
(中国史に詳しい方ならよくご存じのはずですね)

1.地の利
その土地が利便性が良く、
その事業により環境をよくするものと考えられるもの。

2.時の運
時代がそれらの土地の事業化を望んでいる。

3.人の和
これが一番難しい。
この土地に係る関係者の仲が和やかであり、
スムーズに事が進むことが不可欠。

上記三つの一つでも欠けると、本物まで偽物となってしまいます。
いや、
様々な人や条件が、寄ってたかって偽物にしてしまうのです。

私は土地の「地の神」存在を忘れてはならないと考えます。
今までにその土地にかかわった人達の怨念で、
神様を怒らせてしまっていないでしょうか。

土地にはそれぞれの役割が有ると思います。
もしかしたら、
貴方の土地は重要な役割があるかも知れません。

どうぞ三つを満たす努力をしてみてください。
何か今までとは違った役割が見えてくるかも知れません。

私にはそう思えるのです。